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房产抵押没办抵押登记怎么办
李某向我借款20万元，以其房屋作为抵押，双方签订有抵押合同，但未到房产部门办理抵押登记。请问，如李某到期不能还款，抵押合同生效吗？我能要求其以房屋清偿债务吗？

答：根据我国《担保法》的规定，房屋抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。根据我国《物权法》规定，房产抵押的抵押权自登记之日起成立。但根据2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，根据新发优于旧法理论，适用物权法。即既使没办理抵押登记，抵押合同也是成立生效的，只是抵押权不成立。故你与李某的房屋抵押合同生效，但抵押权没有成立，不能直接行使抵押权，但因为合同是生效的，你可以要求李某履行合同，履行合同约定的义务，配合李某办理房产抵押登记手续，若李某不履行房产抵押合同登记的义务，他要承担违约责任，即在其房产价值范围内，对你的损失进行赔偿，你的损失，应为从李某处无法实现的债权的金额，因此，李某承担违约责任的方式也就表现为补充清偿责任，也就是若你到法/院起诉，结果李某除了要承担还款义务外还要在所述房产的价值范围内承担补充清偿责任。

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